เหตุใดความเฟื่องฟูด้านอสังหาริมทรัพย์ของอักกราจึงไม่สร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา

ก่อนทศวรรษที่ 1980 รัฐวิสาหกิจและผู้สร้างเองอย่างไม่เป็นทางการได้ครอบครองการผลิตที่อยู่อาศัยในอักกรา หลังจากที่กานานำนโยบายการปรับโครงสร้าง เสรีนิยมใหม่มาใช้ ในทศวรรษที่ 1980 รัฐบาลได้ดำเนินการตามแนวทางตลาดเพื่อที่อยู่อาศัย มันแปรรูปการเคหะสาธารณะและกำหนดบทบาทของรัฐใหม่ว่าเป็นการ “เปิดใช้” การลงทุนของภาคเอกชน มันทำสิ่งนี้ผ่านสิ่งจูงใจ เช่น การลดหย่อนภาษีสำหรับนักพัฒนา

การเปลี่ยนแปลงนโยบายนี้ได้เพิ่มบทบาทของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เพื่อการพาณิชย์ในการผลิตที่อยู่อาศัย ที่ดินที่มีรั้วรอบขอบชิดชานเมืองแพร่หลายในอักกรา แต่การขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกจำกัดด้วยความขัดแย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การครอบครองที่ดินตามจารีตประเพณีซึ่งที่ดินเป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่ควบคุมโดยผู้นำดั้งเดิมและหัวหน้าครอบครัวนั้นแพร่หลายในกานา ข้อพิพาทเป็นเรื่องปกติและสิ่งนี้ขัดขวางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

คำตอบดูเหมือนจะอยู่ที่การจัดหาที่ดินของรัฐให้เอกชนพัฒนา ตั้งแต่ทศวรรษที่ 1990 เป็นต้นมา ที่ดินของรัฐหลายร้อยเอเคอร์ในย่านศูนย์กลางของ Airport Residential, Cantonments และ Ridge ถูกจัดสรรให้กับนักพัฒนา ที่ดินนี้เคยถูกครอบครองโดยบังกะโลในยุคอาณานิคมบนที่ดินขนาดใหญ่ และนักวางแผนเห็นว่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ วิธีแก้ปัญหาที่เสนอคือให้ภาคเอกชนพัฒนาที่ดินเหล่านี้ใหม่เพื่อให้มีความหนาแน่นมากขึ้นและเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย

ตามนโยบายอย่างเป็นทางการ ที่ดินจะถูกโฆษณาอย่างเปิดเผยและจัดสรรบนพื้นฐานของการเสนอราคาแข่งขันเพื่อให้แน่ใจว่าคุ้มค่าเงินสำหรับสาธารณะ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง มีการ ‘ยึดที่ดิน’ กระบวนการประมูลสาธารณะถูกเพิกเฉยและที่ดินอันมีค่าถูกจัดสรรให้กับผู้สนับสนุนที่มีอำนาจจากรัฐบาลในราคาที่ต่ำกว่าตลาด เนื่องจากการแข่งขันเลือกตั้ง ที่ดุเดือด ระหว่างพรรคการเมืองต่างๆ ในกานา รัฐบาลมักจะใช้ทรัพยากรเพื่อให้ได้รับการสนับสนุนทางการเมืองในระยะสั้นมากกว่าเพื่อการพัฒนาในระยะยาว การยึดที่ดินแสดงให้เห็นว่าที่ดินของรัฐเป็นทรัพยากรสำคัญในการอุปถัมภ์ในบริบทนี้

การแปรรูปที่ดินของรัฐมีผลที่ต้องการในการปลดปล่อยการก่อสร้างที่เฟื่องฟูในใจกลางเมืองอักกรา บังกะโลถูกรื้อถอนและแทนที่ด้วยทาวน์เฮาส์ที่มีรั้วรอบขอบชิดและตึกอพาร์ตเมนต์หรูหรา แต่ยังทำให้ความไม่เท่าเทียมกันด้านที่อยู่อาศัยในเมืองแย่ลงด้วย คุณสมบัติใหม่มักจะวางตลาดตั้งแต่ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไปและอยู่ไกลเกินค่าเฉลี่ยของชาวกานาส่วนใหญ่ บุคคลที่ร่ำรวยมักจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นการลงทุนเพื่อเช่าและปล่อยให้พนักงานของบริษัทระดับโลกเช่า

นักพัฒนาให้เหตุผลว่าค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสูงทำให้พวกเขามุ่ง

ความสนใจไปที่จุดสูงสุดของตลาดที่สามารถทำกำไรได้มากที่สุด ด้วยเหตุนี้ นักพัฒนาซอฟต์แวร์เหล่านี้จึงแข่งขันกันเพื่อแย่งชิงตลาดกลุ่มเล็กๆ เดียวกัน ผลที่ตามมาคือการผลิตอสังหาริมทรัพย์หรูหรามากเกินไป โดยอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไม่มีผู้ครอบครอง

อย่างไรก็ตาม ทุนยังคงถูกดึงดูดไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้โอกาสในการเก็งกำไรจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น และมีโอกาสการลงทุนทางเลือกน้อยในภาคการผลิต เช่น การผลิต นอกจากนี้ เนื่องจากรัฐบาลและภาคอุตสาหกรรมเริ่มตระหนัก มากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์จึงมีบทบาทสำคัญในการฟอกเงินที่ผิดกฎหมาย

ความท้าทายที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

อะไรคือวิธีแก้ปัญหาอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่าในเมืองที่ต้องการที่อยู่อาศัย 300,000 ยูนิต? รัฐบาล ประชาสังคม และองค์กรระหว่างประเทศได้ทดลองกับโครงการริเริ่มแบบมีส่วนร่วมซึ่งกลุ่มชุมชนมีบทบาทนำในการปรับปรุงสภาพที่อยู่อาศัยในการตั้งถิ่นฐานอย่างไม่เป็นทางการของอักกรา แต่เป็นการยากที่จะบรรลุสิ่งนี้ในระดับกว้าง (แม้ว่าความพยายามในปัจจุบันในไนโรบีจะได้รับการสนับสนุน)

ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ มีเรื่องเล่า ที่เกิดขึ้นใหม่ ว่าการขาดดุลที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเมืองต่างๆ ของแอฟริกาเป็นตัวแทนของตลาดที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ รัฐบาลได้สนับสนุนการเปลี่ยนแปลงนี้โดยมุ่งเน้นที่การเริ่มต้นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนเพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย ‘ราคาไม่แพง’ ขนาดใหญ่บนที่ดินราคาถูกในพื้นที่รอบนอกเมือง เช่นNingo-Prampramใน Greater Accra

หลายโครงการเหล่านี้มุ่งเน้นไปที่การเป็นเจ้าของบ้านที่ได้รับเงินอุดหนุนมากกว่าค่าเช่าทางสังคม ซึ่งหมายความว่าไม่น่าจะมีราคาที่จับต้องได้สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ดังนั้น สำหรับคนจนในเมือง ความไม่เป็นทางการจึงน่าจะยังคงเป็นบรรทัดฐานต่อไปในอนาคตอันใกล้

ฝากถอนไม่มีขั้นต่ำ